Het belang van een aankoopkeuring

Onafhankelijke aankoopkeuring of een inspectie na de verbouwing van uw pand?

Bij aankoop van een woning wordt vaak door de bank een aankoopkeuring/ bouwtechnische keuring geëist. Deze keuringen zijn redelijk standaard en eenvoudig waardoor regelmatig na aankoop blijkt dat er meerdere gebreken in het pand aanwezig zijn welke niet door de onderzoeker zijn waargenomen, waardoor de kosten hoog op kunnen lopen. LEKK voert wekelijks dit soort inspecties uit en is verbaast over (het gebrek aan) kwaliteit van de uitgevoerde inspecties.
Na een verbouwing wordt vaak eveneens niet of nauwelijks het geleverde werk gecontroleerd. De eerste gebreken (openstaande kitvoegen) komen vaak pas na circa 10 jaar aan het licht nadat de garantie op het geleverde werk is verstreken. Zeker nu alle bouwkosten en woningprijzen de pan uit rijzen, is een goede inspectie vooraf eigenlijk onmisbaar.

Verborgen gebreken

Regelmatig komt het voor dat mensen schade aan het pand ontdekken na de aankoop van een woning of bedrijfspand. Vaak is een bouwtechnische keuring uitgevoerd alleen blijkt deze achteraf onvoldoende. Een schade wordt gemakkelijk verbloemd of is bij de huidige bewoners ook niet bekend. Onlangs zijn we gevraagd om te achterhalen waardoor de aanbouw plotseling geheel verzakt was waardoor eveneens kozijnen en het dak geheel ontwricht waren. De gehele aanbouw was meerdere centimeters verzakt en men ging er dan ook van uit dat er sprake was van een lekkage aan een leiding waardoor de grond verzakt zou zijn. De huidige bewoners hebben de woning circa 8 jaar geleden gekocht en er waren visueel geen scheuren en of gebreken  zichtbaar. Tijdens onderzoek is gebleken dat de aanbouw is verzakt omdat deze op zwarte grond is gebouwd. 15 Jaar nadat de aanbouw is gebouwd is de aanbouw in een keer verzakt door een zeer lange droge zomer waardoor het zandpakket is ingeklonken. Omdat de aanbouw niet langzaam is verzakt maar in een keer, zijn eerder geen scheuren waargenomen. Indien 8 jaar geleden de bouwkundige inspectie echter vooraf goed was uitgevoerd, zou tijdens het ontgraven van de fundering blijken dat deze op een zwarte grondslag geplaatst zou zijn. Aanpassingen en kosten zouden destijds voor aankoop besproken kunnen worden waardoor veel ellende bij de huidige bewoners zou zijn bespaard en de aanbouw nooit verzakt zou zijn.

In een ander geval is een tussenwoning vlak voor de verkoop (volgens de verkoopbrochure) volledig gerenoveerd. Foto’s tonen onmiskenbaar aan dat het een prachtige woning is geworden met een zeer luxe uitstraling. Maar de kenner die inzoomd op details ziet dat kozijnen per PUR-schuim zijn bevestigd, gevels enkelsteens en dus ongeisoleerd zijn uitgevoerd, meerdere vochtschades, daktrims verkeerd zijn geplaatst en ga zo maar door.

Hier wil je natuurlijk als trose eigenaar van een pas aangekochte tussenwoning van meer dan een half miljoen euro niet mee geconfronteerd worden. Als de koop is gesloten en de algemene aankoopkeuring zijn verricht is er vaak maar een weg, naar de rechter.

Gevolgen verborgen gebreken.

Vaak lopen de herstelkosten van bijvoorbeeld een verzakking en of lekkage hoog op. De schade wordt meestal niet aangegeven omdat de vorige bewoner geen idee had waardoor de schade is ontstaan, of omdat hij de kosten voor herstel te hoog vond. Bouwfouten tijdens een verbouwing worden vaak verdoezeld of afgedicht met een kit. Om achteraf de oude bewoners of de aannemer (na de garantieperiode) aansprakelijk te stellen voor (verborgen) gebreken en gevolgen daarvan lijkt vaak in eerste instantie een goede oplossing. Echter lopen de kosten welke hierbij komen kijken (advocaatkosten, onderzoekskosten, etc.) vaak hoog op, en dan is het nog maar de vraag of er voldoende bewijs op tafel komt om de oude bewoners of de aannemer daadwerkelijk aansprakelijk te stellen. In de praktijk blijkt dat dit vaak niet het geval is of dat er een schikking volgt waardoor er sprake is van onverwachte kosten aan de nieuw gekochte woning of verbouwing. Tevens gaat er vaak een behoorlijk lange tijd overheen voordat er sprake is van duidelijkheid, waardoor het pand of een deel hiervan voor een periode niet kan worden gebruikt waarvoor deze is bestemd.

Preventie

Indien u verborgen gebreken wilt voorkomen is het van belang dat het te kopen pand vooraf grondig wordt geïnspecteerd op eventuele gebreken. Bij een grotere verbouwing of aanbouw is het van belang dat de betreffende werkzaamheden bij of voor oplevering geïnspecteerd worden. Zelf kunt u deze inspecties mogelijk al deels uitvoeren door goed op te letten op kleurverschil, scheuren in de wanden en/of plafonds en of aansluitingen waar onnodig veel kit is toegepast. Tevens is het van belang om niet altijd de makelaar, bewoners en of de aannemer te geloven als medegedeeld wordt dat een lekkage of ander gebrek al verholpen is of dat dit een normale aansluiting betreft. Vraag dan door of om foto’s van de situatie.

Het onderzoek

Om een uitgebreide bouwkundige inspectie van de bijvoorbeeld een gehele woning uit te voeren is een bouwkundig onderzoeker voor een tussenwoning minimaal een halve dag bezig. Ook is het van belang dat hij de juiste apparatuur heeft om eventuele geborgen gebreken zichtbaar te maken. Een goede onderzoeker maakt minimaal gebruik van een thermografische camera, vochtmeter, rookmachine, endoscoop, etc.

Over het algemeen (80-90%) wordt een bouwtechnische keuring binnen enkele uren uitgevoerd met enkel een fototoestel. De verborgen gebreken, of de gebreken welke niet direct zichtbaar zijn worden tijdens dergelijke onderzoeken niet gevonden. Indien u een offerte aanvraagt voor een bouwkundige inspectie/ bouwtechnische keuring is het van belang dat u vraagt hoe lang de onderzoeker denkt bezig te zijn, en welke apparatuur de onderzoeker tot zijn beschikking heeft om uw aankomende pand of verbouwde pand te komen onderzoeken.

De kosten

Mocht u een pand aan willen kopen of u hebt uw woning verbouwd of aangebouwd en u wilt hierover meer zekerheid, LEKK BV kan hiervoor een uitgebreide bouwkundige inspectie uit voeren. Tevens is het mogelijk om globaal de onderhoudskosten aan de woning voor bijvoorbeeld de komende 10 jaar aan te geven waardoor financiële verrassingen uitblijven.

De kosten voor het uitvoeren van een uitgebreide aankoopkeuring bedragen ongeveer 0,2 tot 0,5% van bedrag van de aan te kopen woning.